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Bonus seconda casa: quando si ha diritto alle agevolazioni fiscali?


Il bonus per la prima casa in alcuni casi può essere richiesto anche per la seconda abitazione: lo ha stabilito la Corte di Cassazione con una recente sentenza – la n° 2565/2018 – facendo chiarezza su quando si può beneficiare dell’agevolazione fiscale su più di un’abitazione.

Come noto, anche per il 2018 sono state confermate le agevolazioni fiscali per chi acquista una prima casa, quali:

  • IVA al 4% per chi acquista da un’impresa;
  • Imposta di registro al 2% per chi acquista da privato;

Come si può facilmente intuire dal nome, del bonus per la prima casa si può beneficiare su un solo immobile, ossia quello in cui si intende trasferire la propria residenza.

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È per questo motivo che per non perdere il diritto all’agevolazione bisogna spostare la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, entro il termine di 18 mesi dall’acquisto (visto che l’immobile potrebbe non essere pronto immediatamente per l’uso abitativo). L’unica eccezione è rappresentata dalle Forze dell’Ordine, alle quali non viene richiesto – vista l’alta possibilità di essere soggetti a spostamenti – di trasferire la residenza.

Inoltre l’immobile per il quale si richiede l’agevolazione non deve essere “di lusso” (quindi appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9); obiettivo del bonus prima casa, infatti, è favorire le famiglie che vogliono acquistare un’abitazione propria, evitando qualsiasi tipo di speculazione.

Per questo motivo ci sono delle regole molto restrittive per chi usufruisce dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, ma – come confermato dalla recente sentenza della Corte Costituzionale – ci sono delle eccezioni. In alcuni casi, infatti, si può usufruire del bonus sia sulla prima che sulla seconda casa, ma solo quando si verificano determinate situazioni.

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Agevolazione fiscale sulla prima casa: quante volte si può richiedere?

In linea generale si può usufruire del bonus prima casa una sola volta. Ciò significa che chi deve trasferirsi in un Comune differente da quello di residenza può richiedere l’agevolazione solo se:

  • la casa in cui abitava prima del trasferimento non è stata acquistata con l’agevolazione;
  • la casa in cui abitava prima del trasferimento è stata acquistata con l’agevolazione viene venduta entro 1 anno dal nuovo acquisto.

Se invece l’immobile che si vuole acquistare si trova nello stesso Comune in cui si trova un’altra casa di proprietà (anche se acquistata senza agevolazione) oppure sulla quale si vanta un diritto di usufrutto, uso o abitazione, non si può richiedere il bonus sulla prima casa.

Sempre per evitare qualsiasi tipo di speculazione non si può vendere una casa acquistata con l’agevolazione fiscale prima dei 5 anni; chi non rispetta questa regola dovrà pagare tutte le imposte non versate allo Stato per aver usufruito del bonus prima casa.

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Il bonus vale anche per la seconda casa: ecco quando

Per la Corte di Cassazione, però, ci sono delle situazioni in cui il bonus può essere richiesto per più di un’abitazione, anche se presenti sullo stesso Comune di residenza.

Secondo quanto dichiarato dalla Suprema Corte nella recente sentenza n°2565 pubblicata il 2 febbraio 2018, eccezionalmente si può richiedere il bonus sulla seconda casa quando la prima risulta essere “inidonea” all’uso abitativo.

Il problema è che la Corte di Cassazione non ha specificato quando un immobile è da considerare inidoneo, lasciando quindi l’interpretazione della sentenza al magistrato che deciderà di applicarla in giudicato.

La Cassazione ha fatto solamente alcuni esempi, dichiarando che l’immobile smette di essere idoneo quando si verifica un evento – come ad esempio un terremoto – che ne mette a rischio la stabilità, ma anche quando la famiglia “si allarga” e l’abitazione dispone di pochi locali per far sì che tutti i componenti abbiano abbastanza spazio per vivere.

Quando si verifica una delle suddette condizioni e ogni volta che la casa diventa inidonea si può richiedere il bonus sulla seconda casa anche se questa è situata nello stesso Comune in cui si trova la prima.

Inoltre, per acquistare il secondo immobile non è richiesta la vendita del primo.

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